Contrat de location.

Cadre juridique - Articles 228-239 de la loi sur les obligations et les contrats (LAC).

Définition : selon la définition légale, le contrat de location oblige le propriétaire à fournir au locataire un bien à usage temporaire, et le locataire à payer au propriétaire un certain prix.

Caractéristiques :

- synallagmatique (les deux parties ont des obligations en vertu de celui-ci) ;
- onéreux (l'utilisation du bien est accordée contre le paiement d'un prix) ;
- contractuel (sans transfert de propriété) ;
- à exécution successive ;
- consensuel - réputé avoir été conclu par un accord entre les parties ;

Objet du contrat de location : tout bien défini individuellement (meuble/immeuble, y compris les terres agricoles, les parcelles de terrain (bâties, non bâties), ainsi qu'une partie d'un bien, un bureau, un entrepôt, des ordinateurs, un véhicule à moteur sans prestation de services pour sa gestion (location de voitures), qui est loué pour une utilisation temporaire et rémunératrice (contre paiement d'un prix).

Droits et obligations du propriétaire :
- remettre le bien au locataire dans un état qui correspond à l'usage pour lequel il est loué ;
Important ! Si le bien n'est pas remis dans un état correct, c'est-à-dire si le bien présente des défauts, le locataire dispose des possibilités d'action suivantes : exiger du propriétaire qu'il le répare ou qu'il le répare aux frais du propriétaire ; exiger une réduction proportionnelle du prix du loyer ; résilier le contrat. Dans chacun de ces cas, le locataire a également droit à une indemnisation pour le préjudice subi.
- fournir au locataire tous les accessoires nécessaires au bien, y compris les documents (si nécessaire) ;
- permettre au locataire d'utiliser le bien sans être dérangé ;

Droits et obligations du locataire :
- utiliser le bien conformément à l'usage convenu, en son absence, l'utiliser conformément à l'usage habituel ;
- payer le loyer convenu, ainsi que les dépenses consommables, selon les termes et conditions du contrat (généralement par versements mensuels). Un dépôt de garantie est généralement prévu (en garantie de toute demande de dommages et intérêts du propriétaire pour rupture de contrat) ;
- payer les réparations mineures rendues nécessaires par l'utilisation ordinaire du bien ;
- informer immédiatement le propriétaire de tout dommage ou de toute dégradation du bien loué ;
- restituer le bien à la fin du contrat ;

Spécificités :

Durée maximale du contrat - 10 ans. S'il s'agit d'une transaction commerciale, la durée peut être supérieure à 10 ans ;
Sous-location - autorisée si elle n'est pas expressément exclue par une clause spéciale du bail ;

En cas de transfert de la propriété du bien immobilier loué - Il existe trois options :
1. Si le bail est enregistré au registre bulgare de la propriété immobilière, il reste en vigueur pour l'acquéreur du bien aussi longtemps qu'il a été conclu.
2. Si le bail n'est pas enregistré mais a une date fiable (par exemple, notariée), il est valable pour l'acquéreur pour la durée prévue dans le bail (si elle est inférieure à un an), mais pas plus d'un an.
3. Si l'accord n'est ni enregistré, ni assorti d'une date fiable, mais que le locataire est en possession de la propriété, l'accord reste en vigueur pour l'acquéreur en tant que location à durée indéterminée, ce qui signifie qu'il peut être résilié avec un préavis d'un mois au minimum. Ici, une notification unilatérale à l'autre partie sans préavis est suffisante.

Résiliation :
- A l'expiration du délai convenu :
Important ! Si, après l'expiration de la période de location, l'utilisation du bien se poursuit au su et sans opposition du bailleur, le contrat est réputé avoir été prolongé indéfiniment. Si le locataire poursuit l'utilisation malgré l'opposition du bailleur, il est responsable des dommages et reste soumis à toutes les obligations d'un locataire découlant du bail résilié.
- par consentement mutuel ;
- par avis ;
Important ! Les baux à durée déterminée ne peuvent être résiliés par un préavis que si le bail le prévoit expressément. Pour les contrats à durée indéterminée, le principe est un préavis d'un mois. La location est résiliée lorsque l'avis écrit parvient au destinataire.
- avec la destruction de la propriété.

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